Die Corona-Epidemie hat Österreich leider voll im Griff. Um die Ausbreitung einzudämmen, hat die Bundesregierung in den letzten Tagen weitreichende Maßnahmen beschlossen. Ab Montag bleiben Geschäfte, die nicht für die Grundversorgung notwendig sind, geschlossen. Restaurants, Bars und Kaffeehäuser haben nur mehr bis 15:00 Uhr geöffnet. Vor allem für Unternehmen mit geringen Liquiditätsreserven, insbesondere für Start-Ups und die zahlreichen Ein-Personen-Unternehmen sowie Klein- und Mittelunternehmen, kann diese Situation existenzbedrohend sein. Unzählige Unternehmen und Selbständige fragen sich daher, wie sie nächstes Monat ihre Miete bezahlen sollen. Die Frage ist allerdings, ob sie das überhaupt müssen.
In den §§ 1104 und 1105 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) ist geregelt, dass die Verpflichtung zur Bezahlung des Mietzinses entfällt, wenn das Bestandobjekt wegen außerordentlicher Zufälle, etwa einer Seuche, nicht gebraucht oder benutzt werden kann.
Ist nur ein eingeschränkter Gebrauch möglich, kann eine entsprechende Mietzinsreduktion geltend gemacht werden. Abgesehen davon kann der Mieter oder die Mieterin grundsätzlich auch den Vertrag auflösen, vor allem wenn nicht zu erwarten ist, dass das Bestandobjekt in absehbarer Zeit wieder gebrauchsfähig ist. Diese Bestimmungen kommen auch dann zur Anwendung, wenn das Bestandobjekt an sich zwar unversehrt und benützbar ist, aber aufgrund von außergewöhnlichen äußeren Umständen unbrauchbar geworden ist.
Bei außergewöhnlichen Zufällen handelt es sich nach der Rechtsprechung um elementare Ereignisse, die stets einen größeren Personenkreis treffen und von Menschen nicht beherrschbar sind, sodass für deren Folgen im Allgemeinen von niemand Ersatz erwartet werden kann.
Abgesehen davon, dass COVID-19 vom Gesundheitsministerium als anzeigepflichtige Krankheit eingestuft wurde, hat die WHO hat mittlerweile sogar den weltweiten Pandemie-Fall ausgerufen. Es kann wohl kaum bezweifelt werden, dass die aktuelle Corona-Epidemie also außergewöhnlicher Zufall und Seuche iSd §§ 1104 f ABGB zu qualifizieren ist.
Ob eine (gänzliche oder teilweise) Unbrauchbarkeit des Bestandobjektes vorliegt, ist immer nach dem Vertragszweck zu beurteilen. Derzeit könnten etwa Geschäftslokale, die zum Betrieb eines Restaurants vermietet wurden, teilweise unbrauchbar sein, wenn das Restaurant aufgrund einer behördlichen Anordnung nur eingeschränkt (zB bis 15.00 Uhr) geöffnet werden darf. Nachtclubs, die überhaupt nicht öffnen können, werden wohl gänzlich unbrauchbar sein. Ähnlich verhält es sich bei Geschäften, die aufgrund der Corona-Epidemie geschlossen werden müssen. Auch Büros oder sonstige Geschäftsräumlichkeiten könnten unbrauchbar sein, wenn eine behördliche Schließung des Unternehmens angeordnet wurde.
Zahlreiche Unternehmen und Selbständige, die ihre Geschäftstätigkeit aufgrund der Corona-Epidemie ganz oder teilweise einstellen müssen, könnten daher dazu berechtigt sein, die Miete für die von ihnen gemieteten Geschäftsräumlichkeiten ganz oder teilweise zu reduzieren. Ob und in welcher Höhe eine Mietzinsreduktion gerechtfertigt ist, muss allerdings immer im Einzelfall geprüft werden, zumal im Mietvertrag auch abweichende Regelungen enthalten sein können. Um allfällige Rückforderungsansprüche nicht zu verlieren, sollte man die Miete im Zweifel nur unter Vorbehalt zahlen.
Mit dieser Thematik werden sich daher in nächster Zeit wohl auch die Gerichte vermehrt beschäftigen müssen. Wer über eine Rechtschutzversicherung verfügt, hat aber gute Chancen, dass die Kosten für einen allenfalls notwendigen einen Rechtsstreit von der Versicherung übernommen werden.
Zum Autor:
Mag. Johannes Kautz ist Leiter des Start-up Desks und Mitglied des Litigation & Regulatory Teams bei DLA Piper Weiss-Tessbach. Er berät Startups und Jungunternehmen sowie KMUs bei der Gründung sowie beim Aufbau des Unternehmens bis hin zum Exit. Außerdem vertritt er Unternehmen laufend in zivil- und wirtschaftsrechtlichen Streitigkeiten vor Gerichten und Behörden.
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