Wie kann ich mir (noch) eine Immobilie leisten?

Weg von befristeten Mietverträgen oder mühsamen Vermieter: innen und endlich in den eigenen vier Wänden wohnen. Eigenheim wird durch die Entwicklungen der vergangenen Jahre immer teurer. Kreditzinsen und Immobilienpreise sind auf einem Höchstpunkt. Marion Weinberger-Fritz ist Geschäftsführerin von Raiffeisen Vorsorge Wohnungen und weiß: "In Wien sind die Preise seit 2010 um 100 bis 150 Prozent gestiegen." Wie lässt sich Eigentum heute finanzieren?

Für viele führt der Weg über einen Wohnbaukredit. Für den gibt es durch die KIM-Verordnung der Regierung seit einigen Jahren klare Regeln: Ein Kredit darf nur dann vergeben werden, wenn mindestens 20 Prozent Eigenkapital für die Finanzierung aufgebracht werden können. Zusätzlich darf dieser maximal für 35 Jahre anberaumt werden. Auch die Höhe der Rate ist geregelt, so Martin Korntheuer, Experte für Finanzdienstleistungen der Arbeiterkammer: "Nimmt man einen Kredit gemeinsam auf, wird das Einkommen zusammengerechnet. Das ergibt das monatlich verfügbare Haushaltsnettoeinkommen. Die Rate darf maximal 40 Prozent dieses Betrags betragen." Der Experte empfiehlt, dabei ehrlich mit sich selbst zu sein: "Man muss sich überlegen, welchen Lebensstil man hat. Fährt man gerne weg oder hat teure Hobbys, möchte man nicht 30 Jahre lang darauf verzichten und sollte die Rückzahlungsrate niedriger ansetzen." In Bezug auf die Kredithöhe muss man auch die Kaufvertragsnebenkosten, mögliche Maklerkosten, die Grunderwerbssteuer, Kosten für die Grundbucheintragung und Notariatskosten berücksichtigen. Das sind im Durchschnitt rund zehn Prozent des Kaufpreises der Immobilie.

Doch wie kommt man zu einem guten Kreditangebot? Der wichtigste Tipp des Spezialisten: verhandeln und vergleichen. Die Kreditbedingungen sind nicht in Stein gemeißelt, der Markt ist sehr kompetitiv, und wie sehr die Bank einem entgegenkommen kann, hängt vor allem von zwei Faktoren ab, so Martin Korntheuer: "Wenn man genug Eigenmittel und eine gute Bonität hat, sitzt man am längeren Hebel. Verhandelbar ist eigentlich alles: der Zinsbetrag, die Bearbeitungsgebühr, wie viel im Grundbuch eingetragen wird." Hat man mehrere Angebote von unterschiedlichen Banken, sind darauf der Effektivzins und der Nominalzins angeführt. Beim Nominalzins handelt es sich um die pure Zinsrückzahlung. Im Effektivzins sind Nebengebühren, Kontoführungsgebühren und alle Nebenkosten enthalten. Vergleichen sollte man deshalb den Effektivzins. Weiters muss auf Kreditangeboten die Gesamtsumme angegeben sein, die man zurückzahlen wird.

Holt man Finanzierungsangebote ein, wird man auch schnell mit dem Thema Fixzinssatz und variabler Zinssatz konfrontiert. Der Fixzinssatz bleibt für die gesamte Kreditlaufzeit gleich. Bei einem variablen Zinssatz wird dieser an die aktuelle Lage und den Marktwert angepasst. Martin Korntheuer findet, es ist eine Typfrage, ob das Risiko beim variablen Satz für einen gemacht ist. Denn dadurch lässt sich im Vorfeld nicht genau sagen, wie teuer die Immobilie am Ende sein wird. Seine persönliche Meinung: "Der variable Zinssatz ist eher etwas für risikofreudige Menschen. Wie es langfristig aussieht, weiß man nicht. Mit dem fixen Zinssatz gibt es keine bösen Überraschungen."

Ist man auf der Suche nach dem preiswertesten Kredit, ist es wichtig zu wissen, dass die geringste Rate nicht bedeutet, dass man am wenigsten für die Immobilie bezahlt. Je länger der Zeitraum ist, für den der Kredit vergeben wird, desto niedriger ist die Monatsrate. Der Gesamtbetrag erhöht sich allerdings signifikant. Martin Korntheuer erklärt mit einer vereinfachten Rechnung: "Gehen wir von 400.000 Euro zu einem fixen Nominalzinssatz von 3,75 Prozent aus. So kostet die Rückzahlung in 25 Jahren 639.000 Euro, in 30 Jahren 691.500 Euro und in 35 Jahren 746.200 Euro."

Wer bereits Eigentum besitzt und nach einer weiteren Möglichkeit sucht, Geld anzulegen, für den können Immobilien eine gute Möglichkeit sein. Diese werden nicht umsonst Betongold genannt. Sie sind eine risikoarme Anlageform mit Wertsteigerung. Marion Weinberger-Fritz unterstreicht: "Die Lage der Wohnung ist eigentlich der entscheidende Faktor für den Wert und die Wertsteigerung einer Immobilie. Im urbanen Bereich etwa ist eine gute Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel der wichtigste Aspekt."

Wer in eine Vorsorgewohnung investiert, sollte diese auf jeden Fall auch vermieten, um entsprechende Steuervorteile zu bekommen. Anders als bei einem Eigenheim empfiehlt die Expertin bei einer Investitionsimmobilie 40 bis 50 Prozent Eigenmittel beim Kauf zu haben. Noch ein Tipp von Weinberger-Fritz: "Gerade ist der beste Moment, um Neubauwohnungen in Wien zu kaufen. Die Renditen sind gestiegen, die Preise sind etwas gesunken, werden aber spätestens Ende 2025 wieder massiv anziehen.